Laye Laville
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Notaires spécialisés en promotion immobilière

Notaires spécialisés en promotion immobilière à Tournefeuille, nous sécurisons l’achat en Vente en l’État Futur d’Achèvement (V.E.F.A.). Notre cabinet est expert dans le domaine du droit de l’immobilier.

Les quatre principes clés concernent le transfert de la propriété, le fractionnement du prix, la conservation de la maîtrise de l’ouvrage par le vendeur, et les garanties apportées à l’acquéreur.

La première étape de l’achat en V.E.F.A est la réservation qui consiste pour le client à réserver un bien dans le futur immeuble que va construire le promoteur.

La vente d’une maison en cours de construction

La vente d’une maison en cours de construction est une opération réglementée par la loi, afin de protéger l’acquéreur qui s’engage alors même que le bien reste à construire.

C’est le régime de la vente d’immeuble à construire dans ce cas.

C’est un transfert de propriété des constructions faites et un paiement au fur et à mesure de l’avancement des travaux jusqu’à la livraison de l’immeuble.

Le vendeur est d’une part, à l’initiative de la construction et d’autre part, reste le maître d’ouvrage pendant toute la durée de sa réalisation.

L’acquéreur est protégé d’une part par le fait que les paiements ne s’effectuent qu’au fur et à mesure de l’avancement des travaux et par une Garantie Financière d’Achèvement (G.F.A.) qui est une caution donnée par un établissement de crédit qui vise à garantir l’acquéreur que l’immeuble sera bien achevé même en cas de défaillance du promoteur.

La promotion immobilière de logements

La promotion immobilière de logements est un mécanisme français qui inspire de nombreux pays pour son modèle sécuritaire et protecteur.

La responsabilité de l’ouvrage incombe au vendeur jusqu’à la livraison de l’acquéreur.

Le transfert de propriété échelonné dans le temps, n’entraîne pas transfert de la maîtrise d’ouvrage.

Le système de la garantie financière d’achèvement permet à un établissement de crédit de centraliser tous les mouvements de trésorerie entrants-sortants, et ainsi d’en garantir la solvabilité à tous les intervenants, et la livraison aux acquéreurs de l’ouvrage quoiqu’il arrive.

La loi a encadré la question du paiement du prix de manière à ce que le secteur du logement soit dit « protégé ».

Le vendeur agit pour son propre compte et non pour celui de l’acquéreur.

L’achat en V.E.F.A. se fait en 2 parties : la réservation et la vente authentique appelée vente en l’état futur d’achèvement.

L’opération de promotion immobilière permet donc d’acheter un bien immobilier à construire auprès d’un promoteur.

Le contrat préliminaire est réglementé, il doit comporter les mentions obligatoires suivantes :

Au stade de la réservation le vendeur, appelé réservant, ne prend pas l’engagement de réaliser l’ouvrage mais seulement de vendre le bien objet du contrat de réservation au réservataire, s’il réalise bien l’immeuble.

C’est la raison pour laquelle le dépôt de garantie versé par le réservataire ne peut excéder 5 % du prix, et doit être obligatoire versé, soit chez un notaire soit sur un compte bancaire ouvert par le réservant spécifiquement pour le programme concerné.

Le dépôt de garantie est restitué au réservataire si l’immeuble ne se réalise pas ou si une condition suspensive n’est pas réalisée.

Le réservataire bénéficie en outre d’un délai de rétractation de 10 jours.

En cas de réalisation de l’ouvrage, l’acquéreur signera chez le notaire un acte de vente en l’état futur d’achèvement prévoyant un échelonnement du paiement du prix au fur et à mesure de l’avancement de l’immeuble.

Le vendeur doit satisfaire à son obligation de livraison mais il y a des causes légales de retard de livraison comme par exemple le COVID ou la fermeture du chantier suite à un accident ou encore les intempéries.

Dans le contrat de promotion immobilière avec notaire, le promoteur ne pourra lancer son opération et réaliser les ventes qu’une fois avoir obtenu la garantie financière d’achèvement (G.F.A) et l’assurance dommage-ouvrage.

La G.FA., appelée aussi garantie extrinsèque, est un engagement de caution délivré par un établissement bancaire, et permet à l’acquéreur d’être certain que l’immeuble sera achevé même en cas de défaillance du promoteur.

L’assurance dommage-ouvrage garantie l’acquéreur de la prise en charge, dans les 10 ans de l’achèvement de l’immeuble, de tous les travaux de réparation nécessaire sur la structure de l’immeuble.

L’acquéreur bénéficie également d’une garantie biennale (2 ans) sur tous les éléments d’équipement intérieur du logement (radiateurs, volets roulants…)

Vendre une maison en construction

Le notaire va vous exposer les différentes étapes, garanties et obligations pour vendre une maison en construction.

Vendre une maison en construction n’est pas une opération facile et peut présenter des risques juridiques que le notaire va traiter pour garantir tant le vendeur que l’acquéreur.

Sur le plan fiscal la vente est considérée comme une vente de terrain et l’acquéreur versera les droits d’enregistrement au taux normal sur le prix.

Sur le plan civil, si le vendeur a signé un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) l’acquéreur reprendra le contrat et donc les obligations résultant dudit contrat, il bénéficiera de la garantie dommage-ouvrage et de l’échelonnement des paiements.

Si le vendeur a fait construire sa maison sans contrat de construction de maison individuelle, il lui appartiendra de fournir à l’acquéreur le permis de construire, purgé des recours, la liste des entreprises ayant réalisés les premiers travaux avec pour chacune d’entre elles l’attestation d’assurance décennale.

L’acquéreur devra s’engager à finir la maison conformément au permis de construire. Il devra également procéder au transfert du permis de construire à son nom et il conviendra également d’indiquer dans le contrat de vente qui sera le redevable des taxes non encore acquittées sur le permis de construire.

Le vendeur comme tout vendeur d’immeuble qui a moins de 10 ans, sera garant des vices de nature décennaux pour les travaux qu’il aura fait réaliser, et ce pendant 10 ans à compter de l’achèvement de l’immeuble.